«Дорогая моя столица, золотая моя Москва...»
И.Дунаевский, «Моя Москва»
Понятно, что, создавая знаменитый «Гимн Москвы», Исаак Дунаевский и Марк Лисянский имели в виду вовсе не квадратные метры... Однако, как в воду глядели – столица дорожает и дорожает, приближая заветные жилплощади чуть ли не к золотым стандартам.
Я уже не раз говорила о том, что рост стоимости жилья в наших условиях - объективный процесс из нескольких слагаемых. Даже если не брать во внимание наш российский менталитет, при котором недвижимая собственность воспринимается как главная жизненная опора в любой ситуации, то экономика диктует свои условия не менее жестко.
Это происходит на фоне слабого рубля, незавершенного перехода на максимальное импортозамещение и отсутствия реальной альтернативы финансового инструментария для вложения (тем более - приумножения) средств.
Самые яркие примеры тому – столичные города. Уже учтенный статистикой рост стоимости по Москве показывает динамику практически по всем сегментам квартир: «Массовый», «Бизнес», «Премиум» и даже «Новая Москва». За год суммарно они выросли на 17,8% и сегодня это не менее 542 тысяч рублей за каждый метр жилплощади. Даже категория «Новая Москва» уже вплотную подошла к отметке в 250 тысяч... Еще активнее бьют по кошелькам московские апартаменты - 646 тыс. рублей за кв. м. Да, пусть средний годовой прирост по апартаментам выглядит скромнее, чем по полноценным квартирам - на 8,5%, но, как говорится, еще не вечер!
Не так уж далеко ушел и Санкт-Петербург. Музейный сегмент классических «дворов-колодцев» с видом на Исаакий или Адмиралтейство давно распродан как источник арендного дохода. Но и новостроек там достаточно – при нынешней цене в 230 тыс. руб за квадратный метр ежегодный рост упрямо держится на уровне свыше 10-11%. Дальше будет еще больше...
Особенно, если учесть, что льготную ипотеку на приобретение жилья в новостройках отменяют с 1 июля 2024 года, и это уже не обсуждается, а принято руководством страны как данность. Финансовая реакция рынка ощущается уже сегодня. «Во II квартале цены могут подняться на 12% в сравнении с аналогичным периодом прошлого года. В Москве и других крупных городах России повышение будет еще больше — в диапазоне 10–15%» - считают ведущие эксперты в сфере недвижимости.
Я солидарна с таким консенсус-прогнозом, при этом добавлю: сначала стоимость жилья вырастет на первичном рынке, а потом потянет за собой и вторичное жилье. «Цепочка» цен неразрывна, поэтому общее удорожание всех видов «квадратов» - это объективная экономическая реальность, далеко не всегда связанная именно со льготными программами...
Кстати, о «разрыве». Мы уже говорили (см. https://ya-insider.ru/tpost/5skouf56t1-kak-razorvat-razriv) о том, что разрыв цен между первичным и вторичным жильем только растет. По итогам I квартала этого года, как следует из материалов Центрального Банка России, она достигла уже 55%, хотя несколькими месяцами ранее была на уровне 44%. В Московской области цены уже отличаются в среднем на 68%!
Инфляция, слабый рубль, скрытый от экономики триллиардный объем денег в кубышках у населения, рост номинальных зарплат, растущий индекс потребительских цен, плюс исторический минимум безработицы и низкая обеспеченность метрами (особенно в столичных агломератах) – вот неизбежные слагаемые такого разрыва. Еще в марте глава Центробанка Эльвира Набиуллина сообщила, что разрыв цен между первичкой и вторичкой должен начать уменьшаться. Должен, но.. Но пока это не более, чем прицел на будущее или благие пожелания.
Экономика «пожеланиями» не регулируется. Поэтому разрыв неизбежно продолжает и будет расти. Тем более – зачем покупать старое, если хочется купить новое? С новой планировкой, комфортом, современной инфраструктурой и в тех городах и регионах, где реально хочется жить и работать?
Мы сейчас опирались на цифровые данные по Москве и Санкт-Петербургу, но дело не в цифрах и рублях, а в тенденциях. Они полностью соответствуют Уфе, Краснодару, Сочи, Казани или Геленджику... Рост неизбежен, и это – надолго.
Детальное изучение динамики и причин показывает, что расхожее мнение о вине строителей в удорожании «метров» – скорее миф. Драйвером роста стоимости «квадрата» строительно-монтажные работы (СМР) вовсе не являются. Куда сильнее, чем СМР, толкают вверх сопутствующие расходы. В том числе такие неизвестные конечному потребителю, как прибыль девелопера, затраты на приобретение земельного участка, работы по благоустройству и озеленению, подключение к сетям инженерной инфраструктуры, социальная нагрузка по дополнительным объектам (школы, детские сады и т.д.), оплата процентов по ранее полученным строительным кредитам. Список можно продолжать в зависимости от региона или города, но это лишь детали.
Анализ и детализация компонентов растущей стоимости – удел скорее узких специалистов рынка, экспертов, застройщиков и маркетологов. Для реального клиента важен лишь конечный результат: что, где и почем, а не «почему?».
Такой подробный анализ мы приводим лишь как доказательство нашей твердой профессиональной позиции: не ждать, а покупать!
Баланс скорости принятия подобных серьезных решений тоже понятен: не стоя в пробке на Салаватке («А не прикупить ли мне через онлайн квартирочку?») и, в то же время, не откладывая вопрос по принципу «само рассосется».
Не рассосется. Дешевле не будет. Вопрос лишь в том – насколько быстро и насколько дороже.
Прогностика и рекомендации в данном случае не могут быть «средней температурой по больнице». Они очень индивидуальны. Для этого и работают эксперты нашего агентства: внятно, детально и персонально с каждым клиентом и с максимальной защитой его интересов.
Мы справедливо гордимся тем, что в прошлом, очень «турбулентном» финансовом году реализовали более 140 объектов недвижимости, добившись 68% доходности. Общая стоимость квартир, приобретенных нашими клиентами, превысила 3 млрд. рублей.
Проще говоря – опыта стало больше. Возможностей – еще больше. Обращайтесь!
Юлия Сабирова,
основатель и руководитель «Инсайдер — инвестиции в недвижимость».