Что ни день, то наплыв тревожных сообщений по ставкам и процентам.
Даже не в ключевой ставке дело... То Сбер поднял ставки по всем своим ипотечным программам, и теперь по рыночным они могут превышать 24%. Он даже убрал из своего ипотечного калькулятора сумму переплат по ипотеке! А по льготным ипотекам увеличивается первоначальный взнос — теперь минимум 50,1%.
Вдогонку еще из новостной ленты: еще выше «вздернули» первичные ставки ВТБ, УРАЛСИБ, Дом.Рф и многие другие из базового «ипотечного» списка...
Мы понимаем, что это сделано с учетом уже состоявшегося и – (скорее всего – вновь неизбежного) повышения «ключа» от ЦБ РФ, но понимание не спасает от переплат!
В связи с этим многие задаются вопросом: как же купить квартиру без программ от государства? Возможно ли это вообще?
Да, возможно. Разберемся поэтапно.
Рассрочка от застройщика.
Примерно 10 крупных федеральных застройщиков предлагают такие условия. Есть разные транши, и даже можно встретить варианты с ежемесячными платежами всего по 100 или 1000 рублей. Однако, на что нужно обратить внимание — это не индексация базовой стоимости объекта. Если вы планируете приобретать квартиру как инвестицию, важно понимать, что индексация может снизить вашу доходность в будущем.
Субсидированные ипотеки от банков и застройщиков — такая форма коллаборации, где финансовые учреждения предлагают низкие ставки на покупку квартир.
Однако стоит учесть, что Центробанк рассматривает возможность ограничений на такие схемы, и поэтому стоит воспользоваться этими программами, пока они доступны.
Заслуживают внимания комбинированные программы, когда банк предлагает минимальный процент в пределах лимита, например, 6%, а все, что выше, — по рыночной ставке.
Это может быть очень выгодно, особенно при покупке объектов ниже рыночной цены. Такой подход может снизить общую стоимость покупки, используя сразу несколько финансовых инструментов.
Например, вы можете взять две формы ипотеки и, если лимитов недостаточно (по семейной ипотеке они составляют 12 миллионов в Москве), то можно увеличить лимит до 30 или даже до 60 миллионов, добавив рыночную ипотеку. Есть банки, которые позволяют подписывать два кредитных договора одновременно, что тоже дает свои преимущества.
Если вы выбираете квартиру для жизни, всегда можно взять кредит с высокой ставкой и погашать его досрочно или рефинансировать в будущем.
Но, если мы говорим об инвестиционных объектах, это уже разговор совсем другого уровня.
Каждая из названных нами альтернатив требует точного экономического – если хотите – математического расчета. Суммы, сроков, рисков, выбора локаций, оценок потенциального дохода и т.д. Подводных камней может быть множество – проложить маршрут между ними может только профессионал.
Мы – уверенно из их числа. Обращайтесь!
Юлия Сабирова,
основатель и руководитель агентства «Инсайдер — инвестиции в недвижимость».