Инвестиции в недвижимость – процесс не только сложный, но и разнообразный. Вариантов и схем немало, поэтому многие наши партнеры и клиенты задавались вопросом – приобретать недвижимость на первичном или вторичном рынках?
Более того - уже не раз звучал вопрос о «поэтапном инвестировании» – купить объект подешевле, привести в продажный вид и затем получить свою прибыль... В этой идее нет ничего нового – в среде профессионалов такая схема называется «флиппинг».
Посмотрим на нее подробнее.
Дословный перевод флиппинга с недружественного – «переворачивание». На нашем, нормальном языке – это попытка заработать на превращении убитой квартиры в красивую конфетку.
Но «перевертыш» – слово скользкое. Статистика показывает, что какие-то флиппинг-сделки способны принести до 30% доходности, а какие-то... могут и не состояться вообще!
Но даже в случае надежды на потенциальный успех опытные специалисты инвестиционного рынка сферы недвижимости редко и неохотно рекомендуют свои партнерам или клиентам работать по такой схеме. Не только в силу довольно спорной и зачастую мизерной рентабельности, сколько в силу ее сложности и (или) непредсказуемости итога.
Причиной тому ряд проблем, которые надо четко понимать перед попыткой вступить в ряды успешных перевертышей.
Вся цепочка действий выглядит внешне просто: выбрать полумертвую квартиру, купить ее, после чего – отремонтировать и, наконец, найти покупателя на обновленный объект. Если расположить все действия по порядку и детализировать их внутренние этапы, то получится внушительный список вопросов.
Повторимся, но каждый этап гораздо сложнее, чем может показаться на неискушенный взгляд. Начнем с того, что стартовый капитал такой схемы — это личные средства флиппера: брать ипотеку на флиппинг не запрещено, но неудобно и невыгодно.
Это связано как с расходами, сопутствующими сделке, так и с дальнейшими ипотечными ограничениями: до погашения кредита жильё находится в собственности банка, любые сделки возможны только с его разрешения. Опять же - банковский процент изначально съедает вашу будущую прибыль.
Подчеркнем, что дело не только в наличии свободных собственных средств. Ключевой вопрос – анализ текущих и потенциальных перспектив объекта.
Вот тут, как говорил Черномырдин, собака и порылась...
Подобный финансовый маневр возможен только с квартирами на вторичном рынке жилья. Чтобы заработать на перепродаже, нужно купить объект с ощутимым дисконтом. Но это только один из критериев отбора. Дешево еще не значит хорошо и надежно!
Стоит обратить внимание на локацию. Квартира в доме в обжитом районе со сложившейся инфраструктурой и такая же в бывшем промышленном районе, где много пустующих заводских территорий, обладают разными перспективами. В том числе – с учетом транспортной доступности, что особенно важно для таких мегаполисов, как Москва, ближнее Подмосковье и Санкт-Петербург. 15-20 минут – еще нормально. А если дальше – то и риски больше...
В том же ряду потенциальных (и важных!) плюсов - вузы, бизнес-центры, медицинские и торговые центры, спортивные комплексы, парки, специализированные школы. Все это повышает привлекательность жилья и увеличивает аудиторию покупателей. И наоборот...
Наиболее ходовой товар среди покупателей — однокомнатные квартиры и студии. Ремонт «однушки» или студии обойдётся гораздо дешевле, чем в трёхкомнатной квартире, а простор для повышения цены перепродажи значительно шире.
Средний бюджет покупки однокомнатной квартиры на вторичном рынке в Москве — от 9 млн рублей. Есть предложения и дешевле, но таких немного, за ними приходится охотиться, параллельно оценивая потенциал объекта. Тем более, что даже барак в Москве по бросовой цене уже не купишь: даже с учетом реновации.
Рынок вторичной недвижимости богат на сюрпризы и разные жизненные ситуации. Недвижимость может оказаться в залоге, находиться в категории наследственного имущества или отягощена неузаконенной перепланировкой и т.д. Даже недавний или неоднократный переход права собственности – тоже повод насторожиться!
Ключевой для флиппера риск — финансовый. Состояние квартиры может оказаться хуже, чем предполагалось. Это обычное дело при ремонте. В смете заложена замена унитаза, но при демонтаже старого может выясниться, что проржавели трубы, и их нужно менять. Или полы окажутся прогнившими, хотя предполагалась только замена покрытия.
Учтем еще и такой жизненный аспект, как ваше присутствие при организации и проведении ремонта. Контролировать питерскую бригаду штукатуров, находясь в Уфе, мягко говоря, проблематично. При любом развитии гаджетов и линий связи – «Глаз да глаз нужен!». Не наездишься и не налетаешься...
Можно ли заработать на перепродаже обновленных квартир — это и есть вопрос, ответ на который стоит искать в первую очередь. Для тех, у кого есть свободные деньги на покупку и ремонт квартиры, интерес к рынку недвижимости, опыт организации ремонтных работ, аналитические способности и наблюдательность, флиппинг будет выгоден. Если вы не готовы ответить «Да!» хотя бы на один из названных элементов – не связывайтесь с «перевертышем»!
Юлия Сабирова,
основатель и руководитель «Инсайдер — инвестиции в недвижимость».