Сейчас даже дилетанту понятно, что недвижимость и личные квартиры в сознании большинства сограждан не столько инвестиционный инструмент, сколько реализация нашего общероссийского менталитета «Хочу свое!». Но психология советских времен к реальному анализу рынка имеет весьма отдаленное отношение. За исключением базового постулата – покупают и будут покупать.
По внешним признакам инвестиции в недвижимость выглядят куда проще, чем биржа – вложился в метры и сиди спокойно. А сколько сидеть и когда начинать беспокоиться?
Где, что и как покупать – это и есть вопрос адекватной и точной аналитики. Ремарка о прогнозе погоды не более, чем иллюстрация. Речь идет не о дожде, а о миллионных вложениях. В случае потерь под зонтиком не спрячешься...
Среди инструментов точного прогноза – инсайд. При этом учтем, что понятие «скользкое». С одной стороны, в тонкой настройке и тем более в стратегии бизнеса без него никак. С другой стороны, шифровка источников и степень доверия к ним вопрос далеко не праздный. Проще говоря: инсайд как источник информации требует внимательной фильтрации.
Хотя бы потому, что из любой информации должны следовать точные выводы. Некоторые рыночные моменты просчитать физически невозможно, а вероятность ошибки ставит под угрозу и нашу работу, и доверие клиентов. Да, сегодня их более 400, но не в цифре дело. А в итогах, под которыми мы подписывается собственным именем и, (что крайне редко на нашем специфическом рынке) – разделением рисков. Впрочем, это уже технология персональной работы с клиентами, а мы вернемся к базовому вопросу аналитики «новой нормальности».
Новая – почему? Потому, что сегодня число источников информации нарастает снежным комом. На слуху у многих ставшие привычными такие профессиональные ресурсы, как Restate.ru, Дом.клик, Циан, Этажи, тот же Авито, Интерфакс, expert-russia или IBC Real Estate. Список можно продолжать еще на пару страниц, но не в перечне дело.
А в том, что с «нормальностью» такой информации куда сложнее. Насколько разные платформы, настолько и разный подход к новостным и тем более – аналитическим публикациям. На любой, даже самой авторитетной площадке, может в том или ином виде присутствовать аналитика, сформированная в угоду банку, в угоду девелоперу… застройщику… бенефициарам ресурса, в конце концов!
Понятно, что общим элементом анализа рынка в интересах всех видов деятельности является мониторинг. Поэтому и возникает закономерный вопрос: а что именно и как «мониторить»?
Даже одноименные платформы, предлагая информацию по Москве или Санкт-Петербургу, грешат разночтениями в ценах и метрах, не говоря уже о конкретных локациях или прогнозах их развития… Простой пример – один из московских застройщиков в своей рекламе клятвенно заверяет потенциальных покупателей, что уже через год в пяти минутах ходьбы от новостройки будет станция метро. Простейшая проверка по официальному сайту Правительства Москвы показывает, что до метро там далеко не пять минут и не через год, а в лучшем случае через три… Таких примеров можно привести множество. Кому верить?
Это не обвинение в «карманной аналитике», это реальность, которую мы обязаны учитывать, ответственно относясь к работе с нашими клиентами.
В течение нескольких лет профессионалы рынка недвижимости работают над созданием системы информационного обеспечения деятельности в сфере недвижимости - информационных стандартов, алгоритмов, программных и технических средств, обеспечивающих информационное взаимодействие фирм и целых ассоциаций при решении ими всего разнообразия профессиональных задач.
С одной стороны, все понимают, что некая единая система действительно нужна. С другой стороны – внутри нее объективно «зашиты» самые разнообразные, иной раз взаимоисключающие интересы.
Из курса формальной логики мы знаем, что, если в условиях задачи содержится больше двух «если», она не имеет решения. Как же просчитать итоговые рекомендации? Разделить все потенциальные «если» на составные части.
Дело не только в деньгах, которые «любят тишину». А в том, что они еще больше любят точность!
Как следствие: при выработке всего лишь одной рекомендации необходимо провести аналитический, если хотите, перекрестный обзор более чем десятка источников информации.
Мы понимаем, что у каждого источника – хоть открытого, хоть закрытого или основанного на личном контакте, есть свои внутренние алгоритмы и цели.
Намеренное искажение исходных данных может быть основано на элементарной маркетинговой отстройке от конкурента или, что куда сложнее – на попытке навредить конкуренту. Застройщики, девелоперы или финансисты борются между собой, а мы, как инвестиционная компания - посередине этого процесса и вовлечены в него независимо от нашего желания.
Не суть важно, сталкиваемся мы с фейками рекламы или сознательными фейками-инсайдерами. Важно, что наработанный нами опыт позволяет не просто их отсекать, а... использовать! Использовать как элементы перекрестного контроля. Да, это сложно, иной раз очень затратно по рабочему времени и приложенным усилиям, но такова специфика нашей работы. Главное – в итогах и точности предлагаемых нами инвестиционных решений.
В военной разведке есть незыблемое правило – наблюдатели передают пост, детально называя все объекты – каждый куст, кочку, впадину... За несколько часов наблюдения «глаз замыливается» - человек начинает видеть то, чего нет и не замечает новое. Свежий глаз отсекает все неточности. Но это лишь за несколько часов пристального наблюдения. А за наши десять инвестиционных лет?
Создаем архив – цифр, фактов, тенденций. И проверяем его в динамике, экстраполируя данные на свежие тенденции или новеллы. Именно такой подход позволяет нам говорить о точности своих прогнозов.
Если говорить словами учебников, то анализ эффективности инвестиций включает следующие задачи:
- Анализ цен на объекты-аналоги
- Прогнозирование цен на объекты инвестиций
- Изучение макроэкономических параметров (ставка рефинансирования ЦБ, доходность ценных бумаг, темпы инфляции и девальвации рубля) и прогнозов их изменения
- Оценка и прогнозирование затрат
- Расчет потока доходов
- Расчет налогов и отчислений
- Прогнозирование эффективности инвестиций, т.е. реального дохода инвестора.
Но это учебник, любой из которых опирается на некую усредненную модель. На практике все не так просто: идеальная чистота бывает только в стерильной пробирке. А мы с вами не в пробирке, а реальной жизни с ее хитросплетениями и внезапными изменениями ситуации.
Каждая названная задача может решаться самостоятельно, либо во взаимной связи. Некоторые из этапов являются общими для нескольких направлений, и одни направления используют результаты, полученные другими.
И вот тут мы вплотную подходим к базовой идее, которая постепенно, но уверенно становится ноу-хау нашей компании. Внешне выглядит просто: применение механизмов фундаментального и технического биржевого анализа к потребностям инвестиций в секторе недвижимости.
Ключевой вопрос - оценка и прогнозирование ценовой ситуации. При прогнозировании цен необходимо знать тенденции изменения состояния рынка. При анализе и прогнозировании состояния рынка, доступности и ликвидности объектов, эффективности маркетинга, доходности и стоимости объектов недвижимости, эффективности инвестиций необходимо…
Снова ставим многоточие! Опыт? Интуиция? Тот же инсайд? И то, и другое и третье... Далее четвертое или пятое: переложить даже рутинную работу на компьютерные программы не получается.
Попытки применения ИИ (искусственного интеллекта) самыми продвинутыми из наших коллег пока ни к чему не привели.
Может, со временем ИИ станет ближе к нашему, человеческому, построенному на опыте и здравом смысле. А пока мы работаем пусть в ручном, с утра до вечера, но очень эффективном ручном режиме. Включать мозги на каждом этапе решения инвестиционных задач – это и есть реальная аналитика
Юлия Сабирова,
основатель и руководитель «Инсайдер — инвестиции в недвижимость».