Очередной телеграмм-эфир привел меня к выводу: зачастую наш потенциальный клиент бывает... неправ! Неправ в выборе объекта, в его неверной оценке, в избранном финансовом инструментарии и прогнозах будущей инвестиционной удачи.
Прав он только в одном: в России квартира больше, чем квартира. И надежный якорь личного финансового будущего заложен в наш менталитет очень прочно: квадратные метры... Причем желательно - в столицах.
Попробуем детально разобраться на одном, но весьма показательном примере. Распространенное рассуждение: «У меня есть 10 или 15 млн, пойду и куплю квартиру!». Поэтому, не вдаваясь в тонкости анализа и не имея реального понятия о том, что же они собственно хотят, люди по факту прикупают не то, что действительно нужно, а то, что могут себе позволить. Совершенно неверный подход даже в надежде сохранения средств. При официальном уровне инфляции в 12% (неофициальная, как вы понимаете, значительно выше), она просто «съест» ваши сбережения, пусть даже в виде приобретенных квадратных метров.
Ситуация на рынке усложняется еще и тем, что с 1 июля завершается действие программ льготной ипотеки, трансформируются и семейные программы. Люди торопятся – лишь бы успеть взять, неважно что, в итоге приобретая не инвестиционное жилье, а... ипотеку!
Теперь к конкретному примеру. Итак, наш клиент пожелал приобрести однокомнатную квартиру в очередном модном и массовом ЖК в ближнем Подмосковье. Оно, конечно, в рекламе выглядит красиво – архитектура, поля, леса и тополя... Но даже там выбранный им объект (лот) имел ценник в 12 млн. рублей.
Мы, будучи профессионалами инвестиционной недвижимости, провели собственный анализ конкретного заказа и предложили совершенно другой, куда более выгодный вариант. В нашем случае это - однокомнатная квартира площадью 32 кв. м., со сдачей в конце текущего года. Причем не на площадях массовой придорожной застройки, а внутри МКАД.
Особо подчеркну это обстоятельство. Москва, как говорится, не резиновая. Внутри МКАД остается все меньше возможностей для строительства и реализации современного жилья. Конкуренция между застройщиками за земельные участки все более жесткая и она неизбежно перетекает в цену реализации. Вывод понятен: разница между «внутри» и «за МКАДОМ» нарастает с каждым годом. Тем не менее, искать и находить там инвестиционное жилье - можно и нужно. Так, как это сделали наши специалисты.
Теперь от эмоций, торопливости, полей и тополей перейдем к сухой математике. Даже скорее к элементарной арифметике.
Выбранный нами лот стоит 11,6 млн. рублей, что на 1 млн. 200 тысяч рублей меньше, чем изначально было определено застройщиком. То есть мы уже выигрываем, потому что обычные бизнес-лоты того же расположения куда дороже - 15, 16 и до 20 млн. Быть лучше рынка - это уже в любом случае удача инвестора!
Дальше – больше. Конкуренция внутри проекта - всего 6 подобных лотов. Значит, к моменту сдачи и потенциальной реализации мы будем конкурировать только с 5 продавцами подобных квартир. При этом на горизонте планирования в 7 месяцев мы прогнозируем цену реализации не менее чем в 13 млн. рублей.
Цифра в 13 млн. взята нами не с потолка. Это плод тщательного анализа ситуации как внутри проекта, так «вне его». Проще говоря – оценка локации, где расположена квартира. Не просто внутри МКАД, а излюбленный москвичами Юго-Запад. В нашем конкретном случае - шаговая доступность метро, корпуса и студенческие городки крупнейших ВУЗов, что в перспективе может предполагать даже аренду, а не прямую продажу.
Точек роста достаточно, поэтому снова берем тетрадку в клеточку и продолжаем считать. Мы еще на старте оказались лучше рынка на 1,2 млн. Осталось выбрать соответствующий финансовый инструмент. В нашем случае подходит семейная ипотека, в рамках которой можно приобрести объект даже без первоначального взноса или со взносом 20,1% от его стоимости.
Первоначальный взнос (20,1%) - 2,320 млн. рублей. Значит, в ипотеку берем только 9,280 млн. Ежемесячные платежи по такой ипотеке - 55,6 тыс. рублей, итого за 7 месяцев - менее 400 тысяч. Значит, общая сумма инвестиций в этот лот – 2,674 млн. рублей, куда входят все промежуточные платежи и обязательные расходы.
Через 7 месяцев мы его продаем за 13 млн. и получаем 1,036 млн. рублей. Это - чистая прибыль, которая в перерасчете на годовую доходность составляет 66%.
Второй вариант - без первоначального взноса. В ипотеку берем 11,6 млн. Месячные платежи немого выше – 58 тыс. рублей, в сумме за 7 месяцев нашего горизонта – 406 тысяч. То есть мы инвестируем 406 тысяч рублей, а через 7 месяцев зарабатываем 860 тысяч.
Сравните с тем, что самостоятельно пытался сделать клиент и что смогли мы...
Далее - если мы решим отказаться от прямой перепродажи и перейти на постоянный пассивный доход (аренду), нужно будет добавить сумму на ремонт. Но это вполне терпимо: в локации, плюсы которой мы обозначили выше, рынок аренды весьма неплох. Потенциальная сдача такого объекта - 75 000 в месяц.
Человеку без льгот брать ипотеку на рыночных условиях сложнее: проценты по такой ипотеке втрое выше. Значит, ежемесячные платежи тоже втрое - это примерно 150 в месяц, то есть на нашем горизонте это суммарно 1,050 млн. Первоначальный взнос 2,300. Значит, вложив в совокупности 3 млн 350, можно заработать около 600 тысяч рублей за 7 месяцев, то есть в итоге это 18% годовых. Лучше, чем в банке, но...
Да, есть еще способ. При недоступности семейной ипотеки - покупка 100% собственными деньгами. Но элементарный расчет показывает в нашем случае доходность за 7 месяцев на уровне 12% годовых. На банковских вкладах сейчас не менее 16%, поэтому такой вариант с точки зрения инвестирования рассматривать смысла нет...
Теперь убираем в сторону наши тетрадки и приходим к общим выводам. Первое: реальный рынок устроен так, что найти перспективный объект чаще всего можно в двух случаях - недооцененная локация или ошибка застройщика в оценке объекта. Наша с вами задача – найти, а затем приобрести объект с максимальной доходностью и ликвидностью. Но такой поиск - удел хороших и опытных специалистов. С учетом того, что если «Инсайдер» берется за проект, то мы сопровождаем его полностью «под ключ» – от первичной постановки задачи, через тщательный многогранный анализ, до итогов инвестирования...
Клиент и объект, на примере которых мы разбирали математику лотов – не плохой, и ругать его не за что. Просто каждым делом должен заниматься профессионал!
Юлия Сабирова,
основатель и руководитель «Инсайдер — инвестиции в недвижимость».