Вот и завершилась вторая неделя рыночной нервозности, связанной с прекращением самых популярных льготных жилищных программ. Новые параметры «Семейной ипотеки» были опубликованы Минфином 12 июля.
Мы видели, что нервничали в основном те, кто не видит перспектив и не может (или не хочет) сопоставить свои цели и возможности с реальной ситуацией.
Опытные профессионалы заняли куда более прагматичную позицию – выждать, уточнить детали, определить нужный финансовый инструментарий и подходящий момент. Поэтому даже до официальных новелл все было далеко не так грустно, как казалось дилетантам.Ставка для семей с несовершеннолетними детьми постарше еще не названа: Минфин предлагал установить ее на уровне 12%. Кроме того, обсуждается распространение льготных условий семейной ипотеки на жителей малых городов и регионов с низкими объемами строительства жилья. Какие населенные пункты войдут в этот перечень, тоже пока неизвестно.
Ситуация по факту на сегодня такая: в новом, хотя и значительно урезанном виде, остается "Семейная ипотека". Кроме нее - Арктическая и Дальневосточная, 2%-я в отвоеванных регионах, сокращена, но еще действует до конца года IT-ипотека. По сравнению с тем, что было – не совсем уж «рожки да ножки», но близко к этому... А что дальше?
А дальше вот что: при реальном сокращении адресности и параметров льготных программ покупать жилье (или хотя бы его часть сверх льготных норм) придется по рыночным ставкам. Они еще в июне превысили более 18% и сейчас вплотную приближаются к уровню в 20-21%.
Эксперты не раз называли такие рыночные ставки заградительными. Они подсчитали, что при отсутствии льготной ипотеки ежемесячный платеж на среднюю квартиру вырастет до 220-250 тыс. руб. в Москве и до 85-90 тыс. руб. в регионах. Понятно, что для одобрения такого кредита зарплаты должны быть в полтора-два раза больше: порядка 450 и 200 тыс. руб. соответственно.
И это еще не вечер: банки, независимо от «семейных ожиданий», заранее готовятся к повышению ключевой ставки на июльском заседании ЦБ РФ и к возможному изменению расчета субсидий на остающиеся льготные программы. Причем готовятся осторожно и основательно: ВТБ, Банк ДОМ.РФ, Альфа-Банк, Газпромбанк, Уралсиб, РСХБ, Ак Барс Банк и РНКБ приостанавливали семейную ипотеку, но при этом предупреждали, что заявку при любых изменениях придется переодобрять. Так оно и вышло.
Даже без банковских комментариев я уже не раз говорила о том, что в принципе стоимость объекта недвижимости на первичном рынке снижаться не будет. Хотя бы потому, что у всех девелоперов есть согласованные обязательства перед банками,
Поэтому есть у вас льготная, субсидированная или какая угодно ипотека, или их нет, банку и застройщику все равно.
Поэтому есть у вас льготная, субсидированная или какая угодно ипотека, или их нет, банку и застройщику все равно.
Вся надежда на то, что ЦБ рано или поздно перейдет к смягчению денежной политики и ключевая ставка перестанет быть двузначной. (Весьма призрачная надежда – по самой свежей информации, июльское заседание ЦБ РФ может поднять ставку рефинансирования до 17,5-18%).
На деле это означает только усложнение рыночной ситуации в нашем секторе внимания. Идет ужесточение и повышение, хотя понятно, что лишь после снижения «ключа» ставки по кредитам могут опуститься до более или менее приемлемых значений. Когда это произойдет, сказать сложно: все зависит от уровня инфляции. Если сбудутся позитивные прогнозы регулятора, то рыночная ипотека вновь станет доступной через пару лет.
Пару лет?! Как минимум: даже Герман Греф спрогнозировал, что «...после завершения льготной программы рынок ипотеки в России «поболеет пару лет», пострадает в том числе доступность жилья». Продлили «семейную»? Да, но не всем и не везде. Поэтому болезнь не на пару лет, а на год или полтора? Все равно болезнь!
Инвестор, располагающий средствами и четко определенными личными целями, ждать «пару лет» не может и не должен. Если завершилась та или иная госпрограмма, значит – надо искать другой, не менее эффективный финансовый инструментарий.
Именно поэтому специфика работы нашего инвестиционного агентства заключается в том, что мы не привязаны только лишь ко льготным программам. Наша задача - не приобрести «что-нибудь для кого-нибудь, а обеспечить выгодное и надежное инвестирование средств. «Миссия комиссия» – это не к нам!
Льготы тут не главное. Да, они безусловно помогали, но ретроспектива не всегда адекватна будущему. А мы его строим таким образом, что на острие нашего внимания – объекты с реальным потенциалом роста. Поиск и тщательный анализ таких объектов обеспечивает подбор наилучших вариантов, которые соответствуют целям клиентов.
Например, та же Москва действительно не резиновая, но... Но она – большая! Даже очень большая, поэтому опытные профессионалы нашего «Инсайдера» ищут и находят возможности выгодного инвестирования, причем на горизонтах не только в несколько лет, но даже на короткие промежутки в 6-9 месяцев. Вопрос лишь в опыте, связах, грамотной аналитике и отработанных, проверенных технологиях.
Поэтому «рожки да ножки» - это не приговор. Любой кризис – время возможностей. Пусть это некоторое усложнение задачи поиска, анализа и, главное, определения самого точного момента по времени. Но для нас такое усложнение вызывает не панику, а профессиональный интерес!
В сочетании с интересами наших клиентов это выводит работу «Инсайдера» на новый, более высокий, но не менее эффективный уровень, который мы доказываем уже более 13 лет!
Юлия Сабирова,
основатель и руководитель «Инсайдер — инвестиции в недвижимость».