«Шеф, все пропало! Гипс снимают, клиент уезжает…»
(Геша Козодоев. «Бриллиантовая рука»)
Незабвенный Геша – про гипс и бриллианты, а мы – про лоты и недвижимость. «Аналитические паникеры» цитируют целый ряд статистических выкладок, по которым резко падают продажи квартир по многим ведущим регионам – от Москвы и Питера до Сочи.
Очень к месту великолепная формула Марка Твена: «Существует три вида лжи: ложь, наглая ложь и статистика». Все дело в том, под каким углом эту статистику рассматривать!
Поэтому давайте отсечем панику от реальной картины. Рынок недвижимости по факту всегда очень неоднороден и слова: «Продаж нет» точно также справедливы, как и слова: «Рекордные продажи!».
На плохом рынке всегда очень ясно и четко проявляются настоящие инвесторы и обычные хомяки.
Объявление о рекордных продажах справедливо для нормальной недвижимости, для ликвидных новых вариантов или просто хороших квартир в качественных локациях. А паническое падение – это к неликвиду, который как стоял, так и стоит. Это старые дома в дешевых локациях, часто далеко от метро или всякие ново-областные жилые комплексы с лесами, полями, огородами и очередями на маршрутки.
Поэтому рекордные продажи в июле обозначают, что продано все хорошее, а всякой ерунды на рынке стало больше.
«А рекорд относительно чего?» - спросит внимательный читатель. Может, относительно плохих продаж прошлых месяцев? Нет!!! И еще раз нет. Продаж стало меньше всего лишь на 12%, чем было в ПО-НАСТОЯЩЕМУ РЕКОРДНОМ июле 2023 года. Когда покупатели гребли все подряд, что можно, что нельзя, что нужно и не нужно. Лишь бы купить... В тот период мы всю вторичку распродали на двух базовых моментах: а) сильно падающий рубль, б) дешевая ипотека, так как ставка ЦБ была в тот момент 8.5%.
Самое ужасное, что при ставке 18% продажи выше, чем в июле 2022 года почти на 60%. Вы представляете себе эту цифру? Тогда ставка ЦБ уже была 9.5%, ипотека в районе 11.5%, а цены ниже на 30-50%. И, тем не менее, продажи упрямо растут. Почему? Просто потому, что это говорит нам о большом количестве денег у людей, которые они больше не знают, где и как их сохранять. Тем более – попытаться приумножить. Это не просто временные качели по ценам «туда-сюда». Это только начало серьезного и долговременного процесса перекачки триллионов рублей из кубышек в реальные активы.
Закономерный вопрос многих наших партнеров и клиентов: «Ждать или покупать недвижимость?». Если вы хотите быть частью массовки – ждите. Но я всегда была уверена, что все, как масса, много заработать не могут. Давайте повторю: «НИКОГДА ТОЛПА МНОГО ЗАРАБОТАТЬ НЕ СМОЖЕТ!». Просто так устроен мир.
Дорого стоит лишь то, чем обладает богатое меньшинство. Если денег становится много у всех, то деньги теряют свою стоимость относительно РЕАЛЬНЫХ АКТИВОВ. Таким образом, огромные триллионы на депозитах, приносящие огромную прибыль толпе, ту иллюзорную процентную прибыль, за которую не нужно работать, в долгосрочной перспективе обратятся пусть не в пыль, но близко к тому. Так устроен мир.
Да, в каком-то моменте недвижимость может подешеветь, причем немного, но потом… Потом все «хорошо заработавшие на депозитах» бросятся ее покупать! И вы сами можете представить, что произойдет с рынком. Не понимают этого только дети или инфантильные взрослые. Ну не могут все быть богатыми в нашем мире, не так устроен капитализм…
Кстати, хороший хомяк запасает зернышки не только за щеками. Он еще в дальнюю норку запасы складывает. На зиму... До весны. А потом-то что? Ситуация сродни вкусным депозитам под нынешние 17-18% годовых... И вопрос уже вовсе не хомячиный: потом-то что?
P.S... Возможно, «дно» рынка мы видим именно сейчас. Потому что никто не будет продавать евро-двушки за 10-12 млн, которые сдаются по 80-100 тысяч. Их сейчас уже продают по 15 млн. Куда дешевле? Если их кто-то за 12-13 выставит на продажу - сметут сразу. Или евро-3 за 30 миллионов, которые легко сдаются в аренду за 200-250 тысяч. Такие рынок даже сейчас моментально сметает по 25 млн, а за 30 - спокойно, но покупает.
Если и будет еще коррекция на хороших лотах, хотя бы на 5-10%, то рынок это выкупит за неделю. За две... Потому что не бывает умной толпы. Деньги всегда у незначительного большинства, иначе они ничего не стоят. До тех пор, пока цифры или бумажки не стали реальной собственностью – личной или инвестиционной.
Поэтому хорошие, ликвидные объекты (на нашем языке – избранные лоты) были и будут под прицелом настоящих, уверенных в себе и рынке инвесторов. А закон хомяка привет лишь к проеданию накопленных зернышек. Причем – очень быстро!
Юлия Сабирова,
основатель и руководитель «Инсайдер — инвестиции в недвижимость».