Поэтому не успели побежать первые ручьи, как зажурчал «серый» информационной шум: падение ипотеки, рост чеков и так далее...
Две стороны медали: сначала серьезные цифры уважаемых источников, а на обороте – их восприятие. Так, Объединенное Кредитное Бюро (ОКБ), подводя итоги кредитной активности граждан в январе 2024 г., выяснило: количество новых ипотечных кредитов за месяц сократилось на 66%, а объемы – на 70%. При этом средний чек вырос не менее, чем на 8%.
Вторят статистике ОКБ и данные таких ресурсов, как Frank RG и Русипотека. И там, и там цифры падений примерно идентичны – 64-67%, а прирост среднего чека, как минимум, на 8-14%.
Даже если выборочно взять только нашу республику, то и тут, на первый взгляд, есть опасения: в Башкортостане в январе было выдано 3,01 тыс. кредитов вместо декабрьских 4,01 тыс. По сумме – было 11,4 млрд., выдано за январь – 10,41 млрд. Прирост чека и того больше, чем в среднем по стране: 21% и составил 3,45 млн. (в декабре было 2,85 млн.)
Именно эти, вроде бы «негативные», цифры и послужили поводом информационного шума. Критиковать за это журналистов и блогеров не будем: опираясь на вроде бы острую тему с «острыми» данными, они и готовят свои материалы. Надо же как-то привлекать внимание! Тем более, что за реальную работу на рынке они не отвечают...
Однако, серьезный взгляд аналитика показывает: никаких оснований ни для «остроты», ни тем более для паники - нет. Хотя бы потому, что механическое сравнение данных декабря и января изначально некорректно. Рынку недвижимости характерна сезонность, причем практические колебания могут и должны оцениваться на уровне как минимум полугодий и лет, а уж никак не на на отрезках в месяц...
Второй и не менее важный момент. Средние цифры, которые распространяются и потом бытуют в сетях именно как «средний шум», скомпилированы по двум независимым векторам - как первичный, так и в ту же сумму - вторичный рынок. Именно это и сбивает дилетантов с правильного восприятия.
Что мы имеем сейчас в секторе вторичного рынка? Правильно: заградительные условия кредитования с явно нерыночным процентом в 16-17%. Конечно же, эта цифра сложилась из-за высокого «ключа», но шум он и есть шум...
Без огня дыма не бывает? Да, но в тот же дым добавим объективные факторы в виде снижения лимитов по целому ряду госпрограмм. Туда же - конфликт банков с застройщиками (доп. комиссия от 7,5 до 11,5% от суммы кредита). Конфликт уже ликвидирован, но в статистику войти не успел!
Еще ложка дегтя - введение регулятором новых норм для ипотечного кредитования, что привело к росту доли отказов по ипотеке. Далее – сегодня примерно на 90% исчерпаны лимиты выдачи льготной ипотеки. Это важно, так доля льготных ипотек в общем объеме сейчас высока.
Как следствие всего этого шума и дыма, население предпочитает занять выжидательную позицию. Но это не надолго: уверена, что в скором времени все выжидающие пойдут «потреблять» на внутреннем рынке. А что там потреблять, кроме физически понятных квадратных метров? Вот то-то и оно...
С шумихой по росту среднего чека все еще проще. Явный и объективно неизбежный рост стоимости недвижимости, плюс пересмотр параметров по госпрограммам и слухи по сворачиванию этих программ, высокие инфляционные риски, ужесточение денежно-кредитной политики и пока еще слабый рубль...
Как видим, у медали не только две стороны. Есть еще и гурт, не говоря уже об ушке, кольцах, креплении и колодке с муаровой лентой... Вот и получается – шумим, увидев только одну сторону. А все остальные? Это – удел профессионалов, которые на такую статистику реагируют спокойно и грамотно: не спешим, посмотрим и примем разумные решения...
Юлия Сабирова,
основатель и руководитель «Инсайдер — инвестиции в недвижимость».