Сегодня, 1 июля, стартовал период активной трансформации рынка ипотеки. Прекратила свое действие госпрограмма ипотеки на новостройки под 8% годовых, которая на протяжении четырех лет позволяла максимально широкому кругу заемщиков покупать жилье на первичном рынке по сниженной ставке.
Еще одна программа — семейная ипотека под 6% - продлена до 2030 года, но ее условия с 1 июля стали жестче. Прежняя ставка будет доступна лишь семьям с детьми до 6 лет.
Ставка для семей с несовершеннолетними детьми постарше еще не названа: Минфин предлагал установить ее на уровне 12%. Кроме того, обсуждается распространение льготных условий семейной ипотеки на жителей малых городов и регионов с низкими объемами строительства жилья. Какие населенные пункты войдут в этот перечень, тоже пока неизвестно.
Но, независимо от предстоящих деталей, мы безусловно увидим снижение объемов выдачи ипотеки на первичном рынке. Причины понятны: новые условия отсекают значительную часть потенциальных заемщиков, а остальным выйти на уровень рыночных ставок будет весьма проблематично. Не только психологически, хотя 20 и более процентов – не шутки! Но и в финансовой реальности, даже с учетом растущих доходов, неуклонно съедаемых инфляцией.
С другой стороны, деваться-то некуда: свободной и ранее привычной валюты все меньше, банковские вклады едва-едва приближают хотя бы к сохранению средств, биржевые инструменты малопонятны и непредсказуемы...
Русское издание «Форбс», ссылаясь на экспертов «ДомКлик» и «Дом.РФ», прогнозирует снижение доли госпрограмм в ипотечном кредитовании с нынешних 72 процентов до уровня в 45-50. Проще говоря, «чистый рынок» даже у крупных игроков займет не менее половины выдач! Но они, эти рыночные выдачи, все равно будут. Почему?
Потому, что на вековой менталитет наших сограждан, где опорой надежности было и остается собственное жилье, накладывается и внерыночная «кубышка» весом более чем в 50 триллионов. Видимо, она и станет главной резервной силой в новой ипотечной реальности.
Но не все так легко и просто – раскупорить эти триллионы после многолетней привычки к магическим 8-ми процентам будет очень нелегко. Рыночные реалии, особенно в случае дальнейшего роста процентных ставок, будут бить по клиентскому потоку. Статистика реагирует жестко: при повышении ставки на 1 п.п. рынок теряет около четверти объема продаж!
Понятно, что после ухода одной из самых популярных ипотечных программ и ужесточения второй (т.е. семейной), спрос на текущем уровне привычными методами уже не удержать. И это опасно, поскольку вопрос финансирования строительства и реализации недвижимости касается не только граждан, банков или строителей, но и экономики в целом.
Вариантов решения проблемы немало, и один из них - внутреннее субсидирование. Механизм поддержки продаж новостроек путем снижения ставок за счет субсидий от застройщика не уникален и в прошлые годы был проверен практикой. В попытке повторить его, банкиры еще в начале 2024 вышли с такой инициативой на сообщество застройщиков, но тогда энтузиазма у девелоперов это не вызвало.
Сейчас настроения поменялись. Да, предлагаемое субсидирование — один из рабочих вариантов, но размер комиссионного вознаграждения банкам требует особого внимания. Он должен быть таким, чтобы, с одной стороны, не менял финансовую модель проекта, что вынудит девелоперов повышать стоимость жилья, а с другой — давал возможность предоставлять реальные скидки. Поэтому готовность застройщиков субсидировать льготные ставки будет зависеть от внутренней экономики их бизнеса и конкретных проектов.
Большое значение будет иметь дальнейшая кредитно-денежная политика ЦБ и уровень ключевой ставки. Чем выше ключевая ставка, тем менее привлекательны для застройщиков инструменты субсидирования. Компенсировать низкую ставку для заемщика исключительно из своего кармана застройщики готовы не все и не всегда. На практике такой возможностью смогут воспользоваться прежде всего крупные и надежные застройщики с большим портфелем проектов.
Впрочем, само по себе участие в программах субсидирования льготных ставок может и не повлиять на рост цен, так как основным фактором их повышения сейчас становится инфляция, увеличение строительных издержек, повышение цен на материалы.
Явного, значительного и перспективного, снижения цен в попытке удержать спрос ожидать не стоит. Ряд небольших игроков строительного сектора грешат «динамическим ценообразованием», предлагая покупателю «все, что плохо лежит». Такие проекты и объекты (особенно из массовой категории «поля, леса и тополя») едва могут выполнять задачу «жилье для себя», а говорить об инвестиционной привлекательности вовсе не приходится. Да, в этой категории вероятен некоторый откат цен вниз, но небольшой и в краткосрочной перспективе (помним про триллионную кубышку!). Что же касается объектов, действительно достойных внимания и инвестирования, то в этом сегменте отката вниз не будет.
Впрочем, прогнозы в период финансовой нестабильности – дело крайне неблагодарное. Тем более в секторе экономики, где сплетаются противоречивые интересы граждан, государства, финансовых учреждений, строителей, девелоперов и т.д.
Если кратко подводить итоги сказанному выше, то колебания на трансформируемом рынке обязательно будут. Ценовые, ситуативные, процентные, программные... Какие и в какой степени – покажет время, поэтому надо без суеты, но внимательно отслеживать ситуацию и соотносить свои желания с возможностями и перспективами.
Наша практика инвестирования в недвижимость не ориентируется на одни лишь новеллы в госпрограммах или «телодвижения» застройщиков в их совместных с банками программах. Мы анализируем конкретные локации, проекты и объекты, подбирая недооцененные или перспективные лоты, которые с максимальной вероятностью принесут реальную прибыль клиентам «Инсайдера».
Эта проверенная годами аналитическая надежность – лучший прогноз безо всякой магии процентов.
Юлия Сабирова,
основатель и руководитель «Инсайдер — инвестиции в недвижимость».